Immobiliensteuer Spanien Ausländer: Der vollständige Ratgeber für Käufer

Wenn Sie als Ausländer eine Immobilie in Spanien kaufen möchten, ist es unerlässlich, die anfallenden Steuern und Gebühren zu kennen. Die Immobiliensteuer Spanien Ausländer umfasst verschiedene Steuerarten, die je nach Kaufpreis, Region und persönlichen Umständen erheblich variieren können. Dieser vollständige Ratgeber erklärt alle relevanten Steuern, die beim Immobilienkauf in Spanien — insbesondere auf Mallorca — anfallen.

Grunderwerbsteuer (ITP) — Die Wichtigste

Die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP) ist die bedeutendste Steuer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie in Spanien. Sie wird auf den Kaufpreis angewendet und variiert je nach Region. Auf den Balearen gelten folgende gestaffelte Sätze: 8% für Immobilien bis 400.000 €, 9% für den Teil zwischen 400.000 € und 600.000 €, 10% für den Teil zwischen 600.000 € und 1.000.000 € und 12% für den Teil über 1.000.000 €. Die ITP wird nur beim Kauf von Gebrauchtimmobilien fällig — bei Neubauten gilt stattdessen die Mehrwertsteuer (IVA).

Stempelsteuer (AJD) — Beim Kauf eines Neubaus

Die Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, kurz AJD) fällt beim Kauf eines Neubaus an und beträgt auf den Balearen in der Regel 1,2% bis 1,5% des Kaufpreises. Sie wird auf den in der Kaufurkunde beurkundeten Betrag berechnet und muss innerhalb von 30 Tagen nach dem Notartermin beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Die AJD wird zusätzlich zur IVA erhoben und ist bei Gebrauchtimmobilien in der Regel nicht fällig.

Mehrwertsteuer auf Neubauten (IVA)

Beim Kauf eines Neubaus direkt vom Bauträger wird anstelle der ITP die spanische Mehrwertsteuer (IVA) fällig. Der Standardsatz beträgt 10% des Kaufpreises für Wohnimmobilien. Bei gewerblichen Immobilien oder Garagen als eigenständige Einheiten kann der Satz 21% betragen. Die IVA wird im Kaufvertrag ausgewiesen und direkt an den Bauträger gezahlt, der sie anschließend an die Steuerbehörden abführt.

Grundbucheintragung und Notargebühren

Neben den Steuern fallen beim Immobilienkauf in Spanien auch Notargebühren und Grundbucheintragungsgebühren an. Die Notargebühren liegen in der Regel zwischen 0,2% und 0,5% des Kaufpreises. Die Grundbucheintragungsgebühren betragen üblicherweise 0,1% bis 0,25% des Kaufpreises. Diese Gebühren sind gesetzlich festgelegt und variieren je nach Kaufpreis. Für eine Immobilie im Wert von 500.000 € sollten Sie insgesamt etwa 1.000 bis 3.500 € für Notar und Grundbuch einkalkulieren.

Jährliche Grundsteuer (IBI)

Die Grundsteuer (IBI) ist eine jährliche Steuer, die alle Immobilieneigentümer in Spanien zahlen müssen — unabhängig davon, ob sie in Spanien ansässig sind oder nicht. Die Höhe richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie, der in der Regel deutlich unter dem Marktwert liegt. In den meisten Gemeinden auf Mallorca beträgt der Steuersatz zwischen 0,4% und 1,1% des Katasterwertes. Die IBI wird einmal jährlich von der Gemeinde in Rechnung gestellt und muss im Herbst bezahlt werden.

Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR)

Wenn Sie in Spanien eine Immobilie besitzen, aber keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien haben, müssen Sie die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) zahlen. Auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, wird eine fiktive Mieteinnahme auf Basis des Katasterwertes berechnet. Der Steuersatz beträgt für EU-Bürger 19% und für Nicht-EU-Bürger 24% dieser kalkulatorischen Einnahme. Wenn Sie die Immobilie tatsächlich vermieten, müssen Sie die tatsächlichen Mieteinnahmen versteuern.

Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)

Spanien erhebt eine Vermögenssteuer auf das Nettovermögen natürlicher Personen. Für Nichtansässige gilt diese Steuer nur für in Spanien belegenes Vermögen. Der steuerfreie Freibetrag für Nichtansässige beträgt 700.000 € pro Person. Auf den Balearen gelten progressive Steuersätze zwischen 0,28% und 3,45% für den Teil des Vermögens, der den Freibetrag übersteigt. Für viele Immobilienkäufer mit einem Objekt im normalen Preissegment ist die Vermögenssteuer durch den Freibetrag abgedeckt oder vergleichsweise gering.

Kapitalertragssteuer beim Verkauf

Wenn Sie Ihre spanische Immobilie verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, müssen Sie Kapitalertragssteuer zahlen. Der Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des ursprünglichen Kaufpreises zuzüglich aller Kaufkosten und Verbesserungsausgaben. Der Steuersatz beträgt für EU-Bürger 19% und für Nicht-EU-Bürger 24%. Wichtig: Bei Nichtansässigen ist der Käufer verpflichtet, 3% des Kaufpreises einzubehalten und direkt an die Steuerbehörden zu zahlen — als Vorauszahlung auf die Kapitalertragssteuer des Verkäufers.

Erbschaft- und Schenkungssteuer in Spanien

Die Erbschaft- und Schenkungssteuer ist in Spanien Ländersache und variiert je nach Region erheblich. Auf den Balearen wurden die Steuersätze für enge Verwandte in den letzten Jahren deutlich gesenkt. Dennoch können bei großen Vermögen oder bei Erbschaften zwischen nicht direkt verwandten Personen erhebliche Steuerbeträge anfallen. Es ist ratsam, frühzeitig eine Nachlassplanung mit einem auf spanisches Recht spezialisierten Anwalt durchzuführen, um die Steuerlast zu optimieren.

Die Plusvalía-Steuer — Oft Übersehen

Die Plusvalía Municipal ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks seit dem letzten Eigentumsübergang. Normalerweise wird diese Steuer vom Verkäufer gezahlt, doch vertraglich kann sie auch auf den Käufer übertragen werden. Die Berechnung basiert auf dem Katasterwert des Grundstücks und der Haltedauer. Nach einem Urteil des Verfassungsgerichts von 2021 darf die Steuer nicht mehr erhoben werden, wenn kein tatsächlicher Wertzuwachs stattgefunden hat. Klären Sie bei Ihrem Kauf, wer diese Steuer zahlt.

So Planen Sie Ihre Steuerpflichten als Ausländischer Käufer

Eine vorausschauende Steuerplanung ist beim Immobilienkauf in Spanien als Ausländer unerlässlich. Beauftragen Sie einen auf spanisches Steuerrecht spezialisierten Steuerberater oder Gestor, der Sie durch alle Steuerpflichten führt. Beantragen Sie frühzeitig Ihre Steuernummer (NIE), da diese für alle Steueranmeldungen benötigt wird. Kalkulieren Sie beim Kauf mindestens 10–13% des Kaufpreises für Steuern und Nebenkosten ein. Registrieren Sie sich beim spanischen Finanzamt als Nichtansässiger und reichen Sie jährlich Ihre Steuererklärungen fristgerecht ein. Mit der richtigen Vorbereitung wird der Immobilienkauf auf Mallorca zu einem reibungslosen und erfolgreichen Prozess.