Immobilienkauf auf Mallorca: Der komplette Schritt-für-Schritt-Leitfaden für ausländische Käufer

Eine Immobilie auf Mallorca als ausländischer Käufer zu erwerben ist ein aufregender Schritt – doch der Prozess unterscheidet sich erheblich von dem, was Sie aus Ihrem Heimatland kennen. Von der Beantragung der NIE-Nummer bis zur Unterzeichnung beim Notar erfordert jeder Schritt sorgfältige Vorbereitung.

Dieser vollständige Leitfaden führt Sie durch alle Phasen des Immobilienkaufs auf Mallorca – damit Sie genau wissen, was auf Sie zukommt.

Schritt 1: Legen Sie Ihr Budget fest (inklusive aller Nebenkosten)

Bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen, sollten Sie Ihr Gesamtbudget realistisch kalkulieren – nicht nur den Kaufpreis, sondern auch alle anfallenden Nebenkosten.

Als Nicht-Residenter sollten Sie beim Immobilienkauf auf Mallorca folgende Kosten einplanen:

• Grunderwerbsteuer (ITP): 8 % bis zu 400.000 €, 9 % von 400.001 € bis 600.000 €, 10 % von 600.001 € bis 1.000.000 €, 11,5 % über 1.000.000 €

• Notargebühren: ca. 1–1,5 % des Kaufpreises

• Anwaltskosten: ca. 1–1,5 % des Kaufpreises

• Grundbucheintragung: ca. 0,4–0,5 % des Kaufpreises

• Gutachterkosten (bei Hypothekenfinanzierung): 300–600 €

Planen Sie insgesamt rund 10–13 % des Kaufpreises für Nebenkosten ein.

Schritt 2: Beantragen Sie frühzeitig Ihre NIE-Nummer

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist Ihre spanische Steueridentifikationsnummer – ohne sie können Sie in Spanien keine Immobilie kaufen oder ein Bankkonto eröffnen.

So beantragen Sie die NIE:

Persönlich bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder direkt in Spanien (bei der Policía Nacional oder Ausländerbehörde). Der Antrag erfordert ein ausgefülltes EX-15-Formular, einen gültigen Reisepass sowie einen Nachweis über den Zweck des Aufenthalts. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel 1–4 Wochen. Alternativ kann ein bevollmächtigter Rechtsanwalt die NIE für Sie beantragen.

Schritt 3: Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto

Ein spanisches Bankkonto ist für den Kaufabschluss und alle zukünftigen Zahlungen (Steuern, Nebenkosten, Gemeinschaftsgebühren) erforderlich. Viele Banken bieten spezielle Konten für Nicht-Residente an. Die Eröffnung ist in der Regel bereits vor dem Kauf möglich.

Schritt 4: Beauftragen Sie einen unabhängigen Rechtsanwalt (Abogado)

Dies ist einer der wichtigsten Schritte. Ihr Anwalt sollte unabhängig sein – er vertritt ausschließlich Ihre Interessen, nicht die des Verkäufers oder Maklers.

Ein guter Immobilienanwalt auf Mallorca übernimmt folgende Aufgaben:

Prüfung aller rechtlichen Unterlagen, Due-Diligence-Prüfung der Immobilie, Vorbereitung und Prüfung des Kaufvertrags, Begleitung beim Notartermin sowie die steuerliche Abwicklung nach dem Kauf. Beauftragen Sie Ihren Anwalt unbedingt, bevor Sie irgendwelche Verträge unterzeichnen oder Zahlungen leisten.

Schritt 5: Starten Sie die Immobiliensuche

Mallorca bietet für jeden Käufer das Richtige – von malerischen Dörfern im Landesinneren bis hin zu exklusiven Küstenlagen.

Beliebte Regionen für ausländische Käufer:

1. Südwesten (Andratx, Port d'Andratx): Exklusiv, internationale Atmosphäre, hervorragende Infrastruktur

2. Westküste (Deià, Valldemossa): Naturschutzgebiet Serra de Tramuntana, UNESCO-Welterbe

3. Norden (Pollença, Alcúdia): Entspannte Atmosphäre, günstigere Preise als im Südwesten

4. Südosten (Santanyí, Campos): Naturstrände, authentisches Mallorca-Feeling

Arbeiten Sie mit einem seriösen lokalen Makler oder einem Property-Search-Spezialisten zusammen, der Ihren Bedürfnissen entspricht.

Schritt 6: Angebot machen und Reservierungsvertrag unterzeichnen

Sobald Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, machen Sie ein Angebot. Wird dieses akzeptiert, wird ein Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva) unterzeichnet.

Wichtige Details zum Reservierungsvertrag:

Die Reservierungsgebühr beträgt typischerweise 3.000–10.000 €. Die Immobilie wird für einen vereinbarten Zeitraum (meist 2–4 Wochen) vom Markt genommen. Ihr Anwalt prüft in dieser Zeit alle rechtlichen Unterlagen. Sollten schwerwiegende rechtliche Probleme aufgedeckt werden, ist eine Rückerstattung möglich.

Schritt 7: Rechtliche Due Diligence

Während der Reservierungsphase führt Ihr Anwalt eine umfassende Prüfung der Immobilie durch. Dies ist der entscheidende Schritt zum Schutz Ihrer Investition:

Nota Simple: Auszug aus dem Grundbuch, der Eigentümer, Grenzen, Hypotheken und Lasten bestätigt

Bebauungsrechtlicher Status: Prüfung, ob die Immobilie korrekt klassifiziert ist und keine illegalen Bauten vorliegen

Erstbewohnungslizenz (LPO): Bestätigung der Baugenehmigung und Erstnutzungslizenz

Grundsteuer (IBI): Prüfung, ob alle Steuern bezahlt sind

Strom, Wasser, Gemeinschaftsgebühren: Bestätigung, dass keine ausstehenden Schulden bestehen

Sollte die Due Diligence ernsthafte rechtliche Probleme aufdecken, kann Ihr Anwalt vom Kauf abraten oder Vertragsanpassungen verlangen.

Schritt 8: Vorvertrag unterzeichnen (Contrato de Arras)

Nach erfolgreicher Due Diligence unterzeichnen Sie den Vorvertrag (Contrato de Arras Penitenciales) und leisten eine Anzahlung von üblicherweise 10 % des Kaufpreises.

Was der Vorvertrag regelt:

Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, Übergabedatum (üblicherweise 4–8 Wochen nach Unterzeichnung), alle enthaltenen Einrichtungsgegenstände und Ausstattungen sowie Vertragsstrafen bei Rücktritt (Käufer verliert die Anzahlung; Verkäufer zahlt das Doppelte zurück).

Schritt 9: Hypothekenfinanzierung beantragen (falls erforderlich)

Falls Sie eine Hypothek benötigen, sollten Sie bereits parallel zu den Verhandlungen eine Vorabzusage einholen.

Wichtige Informationen für Nicht-Residente:

Spanische Banken finanzieren für Nicht-Residente in der Regel bis zu 60–70 % des Kaufpreises. Die Zinssätze sind wettbewerbsfähig. Erforderliche Unterlagen sind Einkommensnachweise, Steuerbescheide sowie ein unabhängiges Gutachten der Immobilie. Planen Sie ausreichend Zeit für die Hypothekengenehmigung ein – dieser Prozess kann 4–6 Wochen dauern.

Schritt 10: Beurkundung beim Notar (Escritura de Compraventa)

Der finale Schritt ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (Escritura de Compraventa). Beim Notartermin werden alle Parteien oder ihre Bevollmächtigten anwesend sein. Der Restkaufpreis wird durch Bankschecks oder Überweisung beglichen. Der Notar verliest den Vertrag und alle Parteien unterzeichnen. Sie erhalten die Schlüssel und sind offiziell Eigentümer der Immobilie.

Was nach dem Kauf zu erledigen ist

Nach der Beurkundung sind noch einige wichtige Schritte zu beachten:

• Grundbucheintragung: Ihr Anwalt lässt die Immobilie auf Ihren Namen eintragen.

• Grunderwerbsteuer (ITP): Diese muss innerhalb von 30 Tagen nach Beurkundung bezahlt werden.

• Versorgungsverträge: Strom, Wasser und Internet müssen auf Ihren Namen umgemeldet werden.

• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): Die spanische Steuer für Nicht-Residente. Diese wird jährlich auf ein fiktives Mieteinkommen erhoben. Ihr Steuerberater oder Anwalt kann dies für Sie übernehmen.

• Gemeinschaftsgebühren: Falls Ihre Immobilie in einer Urbanización liegt, fallen monatliche Gemeinschaftsgebühren an.

• Gebäudeversicherung: Schließen Sie eine Gebäude- und Hausratsversicherung ab.

• Hausverwaltung: Falls Sie nicht dauerhaft auf Mallorca leben, empfiehlt sich ein lokaler Hausverwalter, der Wartung, Versorgung und eventuelle Mietverwaltung übernimmt.

Wie lange dauert der Kaufprozess?

Die typische Dauer vom akzeptierten Angebot bis zur Schlüsselübergabe beträgt 8–16 Wochen – abhängig von der Komplexität der rechtlichen Prüfung, eventueller Hypothekenfinanzierung sowie der Flexibilität beider Parteien.

Bereit, Ihre Traumimmobilie auf Mallorca zu kaufen?

Bei Coast Projects begleiten wir ausländische Käufer durch jeden Schritt des Immobilienkaufprozesses auf Mallorca. Von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe – unser Team sorgt dafür, dass Ihr Kauf reibungslos, sicher und stressfrei verläuft.

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